В Сумах рассмотрели порядок перевода жилых помещений в нежилые
21 мая на заседании Сумского горисполкома рассмотрели порядок перевода жилых помещений в категорию нежилых, перевода нежилых помещений в категорию жилых, а также жилых домов квартирного типа в дома усадебного типа.
По словам замначальника горуправления архитектуры Ольги Бондаренко, при подготовке данного документа управление учло изменения в законодательстве, предложения департаментов финансов и обеспечения ресурсных платежей. Договорились, что для соблюдения процедуры необходимо согласие 75% совладельцев дома. При этом отдельно оговорены права владельцев смежных квартир – при подаче документов их согласие должно быть засвидетельствовано нотариально и срок этого согласия не должен превышать 6 месяцев.
Во время обсуждения данного вопроса на общественном совете Роман Гученко, руководитель Ассоциации ОСМД «Сумщина», заявил, что требование по смежникам противоречит законодательству. По его словам, согласно Гражданскому кодексу, дом – это общее имущество всех его владельцев. Если в доме нет ОСМД, то в законе четко сказано: реконструкция, реставрация, модернизация проходит на основании согласия 75% совладельцев. «Бабушки, дедушки, смежные квартиры, мы так к согласию никогда не придем. Если 300 квартир будут думать одно, а один человек – другое, мы никогда не примем никакого решения. Потому и есть четко прописанные нормативы. Второе – письменное, нотариальное согласие – это лишние хлопоты, и оно не нужно. В законе все четко определено: есть общие сборы. Если на собрании не набрано необходимое количество голосов, то в течение 15 дней проводится письменный опрос. А решение общих сборов – уже и есть согласие», – сказал он.
Однако архитекторы пошли навстречу общественникам, защищая права жильцов и оставив такую норму, как нотариальное согласие смежных квартир. Более того, активист Сергей Гапунич даже посоветовал тем, кто останется недоволен такой постановкой вопроса, – обращаться в суд и попробовать доказать свою точку зрения. «А громада и исполком в данном случае должны защищать каждого гражданина. Я думаю, вам тоже не понравится, если под вашим окном повесят компрессор и он будет гудеть. И вы тоже когда-то будете дедушкой…» – отметил он.
Согласие – от подъезда
Еще одна особенность Порядка – по решению собрания совладельцев полномочия по принятию решения, касающегося общего имущества, которым пользуется только определенная группа совладельцев (один подъезд или секция дома), могут быть переданы именно этой группе. То есть если дом очень большой и квартира, которую переводят, находится в определенном подъезде, то согласие на перевод может давать или подъезд, или два прилегающих подъезда – как решат совладельцы, а не весь дом.
Хотя тот же Роман Гученко считает, что это тоже нарушение. Потому что многоквартирный дом как целостный имущественный комплекс принадлежит всем совладельцам. «Если я живу на первом этаже первого подъезда, то мне также принадлежит крыша над квартирой в 10-м подъезде. У нас закон не делит многоквартирные дома на подъезды, секции. И все жильцы должны принимать участие в содержании дома», – утверждал он.
Но архитекторы настояли на правилах, с которыми согласились и общественные активисты.
Перевел – и делай что хочешь?
Также разработчики порядка отошли от понятия назначения квартиры при переводе в нежилую функцию. «Сейчас жильцы должны будут давать согласие вообще на перевод в нежилье. Потом что все остальное – это уже реконструкция, и она должна проходить по другой процедуре – согласно госстройнормам, – уточнила Ольга Бондаренко. – Иначе говоря, раз дав согласие на перевод в нежилое помещение, люди должны осознанно заранее понимать и принимать все риски».
Также в порядке рассматривался вариант смены назначения не только первого этажа, но и второго, если на первом этаже уже есть нежилое помещение. Управление архитектуры проработало данное предложение, однако посчитало, что это будет не лучшим образом влиять на внешний вид, фасад местных домов. Потому архитекторы настояли на возможной смене целевого назначения на нежилую функцию – только для первых этажей. (Хотя госстройнормы позволяют переводить и первый, и второй этаж.) «Наш порядок не противоречит ГСН, но мы принимаем его для Сум. Так как перевод и второго этажа в нашем городе может плохо отразиться на фасадах домов, мы решили отказаться от смены назначения вторых этажей», – заявила чиновница.
– А если кто-то обратится в суд на основе ГСН?
– Там мы будем отстаивать позицию управления. На пользу городу. Вообще мы исходим из того, что основная функция жилого дома – жилье. К тому же нежилое помещение должно иметь отдельный вход. А какой отдельный вход может быть к нежилому помещению на втором этаже, да еще и с пандусом?
Члены исполкома надеялись, что порядок поднимает и вопрос перевода в жилые помещений на 10-м этаже. Ведь с подобной проблемой исполком сталкивается довольно часто. В новостройках люди часто хотят нестандартные помещения на верхних этажах переделать под жилье. Однако, как и обычно, архитектура категорически против этого: госстройнормы регламентируют, что там могут быть только мастерские архитекторов и подобные помещения, но никак не жилые.
Как платить за землю?
Еще одним вопросом, который интересовал исполком, был вопрос земельных отношений. Надо ли при переводе помещений платить за землю? Должен ли исполком при принятии подобных решений прописывать отдельным пунктом то, что субъект хозяйствования, который перевел помещение в нежилое, обязан решить вопрос землепользования?
О.Бондаренко отметила, что данный порядок не охватывает земельные отношения. Потому что в нем речь идет только об этапе получения разрешения на перевод. Дальше такие помещения становятся объектами реконструкции, и там действуют уже градостроительные нормы. А главный архитектор Сум Андрей Кривцов уточнил, что вообще невозможно выделить часть под помещением в отдельный участок, так как жилые дома являются общей собственностью, и земельный участок может быть определен в данном случае только как часть.
– Понятно, что нельзя выделить участок и у него не будет кадастрового номера, – заявил советник мэра Виктор Волонтырец. – Потому что кадастровый номер может быть только у всего участка под домом. Но этот вопрос надо же как-то решать? Чтобы предприниматель платил хотя бы земельный налог?
С необходимостью наполнения бюджета согласились и архитекторы, и члены исполкома.
Перевод в жилье – те же правила
А вот у общественников были немного другие требования. Их больше заботили права жильцов дома. Так, Сергей Гапунич отметил, что активисты настаивают на корректировке такого пункта: «При отсутствии документа, который свидетельствует о согласии собственников прилегающих помещений на перевод, последним предлагается поучаствовать в собрании. Неявка их на заседание или немотивированный отказ дать разрешение – не являются основанием для отказа в переводе».
– Эту формулировку необходимо убрать. Ведь порядок предполагает, какие именно документы необходимо предоставить, – в первую очередь это согласие владельцев прилегающих квартир, заверенное нотариально. А в этом пункте говорится, что такой документ и не обязателен. Да еще если смежники не придут на заседание того же исполкома, то он может дать добро на перевод? Так не годится, – заявил он.
Причем общественников не остановило то, что данный пункт касается перевода нежилых помещений в жилые. Казалось бы, какие тут могут быть вопросы? Но С.Гапунич настоял: «А какая разница? Любой перевод означает реконструкцию. Будут переделываться электромощности, внутридомовые коммуникации (ванная, туалет, кухня и т.д.). И к тому же в одном случае (при переводе из жилья в нежилое помещение) у нас нужно нотариально заверенное согласие, а в другом – делай что хочешь?»
Ольга Бондаренко так объяснила логику архитекторов: «Во-первых, при переводе нежилых помещений в жилые мы возвращаем помещению его основную функцию – жилую. Во-вторых, был случай, когда жильцы не дают согласия на перевод в жилье. А так как эта тенденция распространяется и могут быть другие подобные случаи, то мы посчитали, что заявитель может прийти на комиссию, на исполком и объяснить отсутствие того или иного документа. Потому что бывают разные ситуации и не всегда жильцы правы. Например, есть варианты, когда люди живут за границей. И тогда у заявителя будет право выступить на исполкоме и все объяснить. Если один документ отсутствует, заявитель имеет право донести свои доводы до исполкома – при переводе в жилую функцию».
В итоге исполком поддержал порядок, предложенный архитектурой. Так что сумчанам нужно быть вдвойне острожными при переводе квартир в нежилые помещения – они теперь дают добро просто на перевод. А уже владельцы данной квартиры имеют право размещать там что захотят (офис, магазин и т. д.).
Со своей стороны, исполком надеется, что утвержденные правила помогут в разрешении сложных, спорных ситуаций. Ведь в тот же день они снова рассматривали случай на Харьковской, 7, где в торце дома разместился цветочный магазин. Несмотря на его работу, перевести квартиру в нежилые помещения у его владелицы не выходит. Соседи – категорически против: в магазине слишком шумный кондиционер, и не только.
– Этот вопрос выносится уже в третий раз! Они уже второй год работают без разрешительных документов. Почему к предпринимателю нет никаких вопросов? Только мы приходим и пытаемся доказать свои права, – недоумевали местные жители.
Предприниматель разводит руками: «Жильцы не идут на компромисс. Все согласны, кроме двух жилиц. Я им даже квартиру предлагала, они не хотят!»
На это члены исполкома сняли вопрос на доработку и отметили, что по новому порядку у предпринимателя должно быть нотариальное согласие смежных квартир… Вот, мол, и пусть ЧП с жильцами договариваются…
shans.com.ua