Що втратять сумчани від «благодійності» Федорченка?
Як приватний забудовник отримує прибутки за рахунок коштів територіальної громади міста Суми.
Влітку 2015 року без проведення аукціону мер міста Лисенко передав будівельній компанії Федорченко право на забудову більшої частини 12-го мікрорайону міста Суми. У рішенні виконкому земельна ділянка по вул. Інтернаціоналістів, 35 площею 4.4 га була передана забудовнику для будівництва доступного житла пільговим категоріям за державними програмами та на умовах гарантій взятих забудовником у конкурсній пропозиції, повідомляє Бюро аналізу політики.
Під час дискусій щодо доцільності такого конкурсу місцева влада зробила з компанії «Федорченко» такого собі місцевого «Робін Гуда», який допоможе «ошуканим» попереднім забудовником громадянам отримати безкоштовно 35 квартир. Не цікавило тоді міську владу, що фактично вона придбала ці квартири за кошти міського бюджету. Який, до речі, наповнюється усіма мешканцями міста. Не дала тоді влада відповідь і на питання: «Чому за ризики 35 фізичних осіб повинні платити всі Суми?».
Тоді всі думали, що місто за квартири «ошуканим» інвесторам заплатить земельною ділянкою, але забудовник разом із міською владою пішли далі. Насправді місцева влада не лише віддала під забудову земельну ділянку ринковою вартістю близько 10 млн. грн., а ще й відмовилась на користь забудовника від пайових внесків на розвиток в інфраструктури міста на суму 26 млн. грн. При цьому забудовник, використовуючи землю територіальної громади, отримає надприбутки. Цікаво, що мова про необхідність розміщення соціальних об’єктів (школи та дитячих садочків) на даній території взагалі не йде.
Розглянемо цю ситуацію детальніше.
Конкурсна пропозиція ТОВ «БВ КК «Федорченко» містила наступні пункти зобов’язань:
1) безкоштовне надання 35 квартир людям, які були «ошуканими» підрядниками Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву. Загальна вартість в цінах 2015 року – 26 млн.грн.;
2) розробка землевпорядної документації на земельну ділянку орієнтовною вартістю 20 тис. грн.;
3) електропостачання новобудов (заміна трансформатора в мережах ВАТ «Сумиобленерго»). Орієнтовна вартість – 60 млн. грн.;
4) погашення податкового боргу у сумі 949 тис. грн.;
5) строк завершення будівництва – кінець 2019 року.
В свою чергу компанія Федорченко виставила міському голові свої вимоги:
1) звільнення від пайових внесків у розвиток інфраструктури міста на 26 млн. грн., що дорівнює вартості наданих «ошуканим» інвесторам квартир.
2) улаштування за рахунок міського бюджету під’їзних, внутрішньо квартальних доріг.
3) забезпечення новобудов водопостачанням та водовідведенням.
Схоже, що місцеві чиновники не проводили аналіз достовірності вартісних показників, зазначених у конкурсній пропозиції.
Так, загальна площа квартир, які відповідно до протоколу зборів членів ГО «Промінь 2014» – позичальників ДФС МЖБ необхідно було передати позичальникам складала 2580 кв. м. Середня вартість квадратного метра житла в Сумській області на 2015 рік дорівнювала 6951 грн. Таким чином орієнтовна вартість квартир усіх позичальників на момент проведення «конкурсу» складала 18 млн. грн., а пропозиція забудовника завищена на 8 млн. грн.
Необхідно зауважити, що проектна вартість 1 кв. м. житла майже у два рази менше ринкової чи середньої. Все це свідчить про те, що компанія Федерченко взяла на себе зобов’язання забезпечити інвесторів квартирами на загальну суму 9 млн. грн., що фактично відповідало ринковій вартості земельної ділянки весною 2016 року.
Цікавою є також пропозиція про електропостачання новобудов. Відповідно до інвестиційної програми ПАТ «Сумиобленерго» у 2016 році було заплановано реконструкцію електропідстанції “Чехівська” 110/6 кВ. Вартість реконструкції у тому числі із заміною одного трансформатора 15,8 млн. грн. ПАТ «Сумиобленерго» планує здійснювати реконструкцію за рахунок коштів від амортизації. Фактично компанія Федорченко внесла до власної пропозиції роботи, які і так були заплановані енергопостачальною компанією, при цьому зависивши показники вартості даних робіт у більше ніж 3,5 рази.
У червні 2017 року ТОВ «БВКК «Федорченко» звернулось до міського голови з заявою про звільнення товариства від сплати пайових внесків у розвиток інфраструктури м. Суми коштів за будівництво 10 житлових будинків відповідно до вимог конкурсу. У своєму зверненні компанія зазначає, що виконала основне зобов’язання щодо безкоштовного надання мешканцям 35 квартир.
За наявною інформацією мешканці переуклали договори з ТОВ «БВ КК «Федорченко», згідно з якими уступили право вимоги боргу попереднього забудовника компанії та взяли зобов’язання доплатити залишок коштів. Фактично зобов’язалися викупити у нього нові квартири.
Із 35-ти квартир, які необхідно було надати «ошуканим» інвесторам, право власності оформлено лише на сім. Всього мешканцями отримано приблизно 15 квартир, інші мають лише договори з компанією Федорченко.
Постає питання: якщо за квартири платять мешканці власними коштами, то яким чином компанія «Федорченко» виконала основне зобов’язання – БЕЗКОШТОВНЕ надання 35 квартир?
На сьогоднішній день на даній земельній ділянці із 10-ти будинків майже збудовано один та ще два у стадії будівництва, вирито котлован для наступних. Фактично забудова земельної ділянки продовжується. На земельній ділянці планується побудувати 54 тис. кв. м. житла.
Після реалізації проекту будівництва забудовник отримує:
1)Багатомільйонний надприбуток.
Проектна вартість 1 кв.м. житла у компанії Федорченко складає 4850 грн. Компанія продає квартири за ціною 9000 грн./м2. Фактично на кожному метрі забудовник наварює 4150 грн. При будівництві більше п’ятдесяти тисяч квадратних метрів житла він отримає надприбуток у 225 мільйонів гривень.
2) Звільнення від плати за користування земельною ділянкою.
Середня базова вартість 1 кв. м. землі на даній території згідно технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста становить 218 грн. Вартість даної земельної ділянки орієнтовно дорівнює
44000 кв. м.*218 грн. = 9,6 млн.
Плата за користування даною земельною ділянкою становить 3 % від нормативної грошової оцінки землі та складає 290 тис. грн. на рік.
3) Запас піску об’ємом 11 тис. куб. м., який можна використовувати у будівництві та продавати.
Орієнтовна вартість цих запасів 2,5 млн. грн. Фактично намитий свого часу за бюджетні кошти пісок вивозиться із території щодня.
4) Будівництво внутрішньоквартальних доріг за рахунок місцевого бюджету орієнтовною вартістю 10 млн. грн.
Громада втрачає:
1) 10 млн. грн. – вартість земельної ділянки.
2) 26 млн. грн. – пайові внески на розвиток інфраструктури.
3) 1,2 млн. грн. – плата за користування земельною ділянкою.
Всього 37, 2 млн. грн., що еквівалентно: 248 дитячим майданчикам, або 74 спортивним гральним полям, або 70 скверам, або ремонту дахів у 25 дитячих садочках чи школах, або 8 тролейбусам, або 3 новим глибоководним свердловинам чи завершення реконструкції стадіону «Авангард».
Так, хто із дійових осіб цієї оборудки «Робін Гуд», а кто лохи?
Джерело: dancor.sumy.ua